[스크랩] 확정일자 받는 방법

★확정일자란...

주택임대차보호법 제3조의 2항에서 말하는 확정일자란 임차인이 법원 등기소,동사무소 등에서 주택임대차 계약이 체결되었음을 확인하여 주기 위하여임대차 계약서의 여백에 날인하는 도장을 찍어주는 바,이때의 그 날짜를 의미하여 익일부터 효력이 발생합니다.

 

임대차 계약시 임차인이 대항력을 취득하고 우선변제권을 인정받기 위한 하나의 수단이다.그러나 엄밀한 의미에서 일종의 채권으로 담보권 또는 순위보전력등이 없어 등기부에 등기를 할 수 없으며,따라서 저당권의 일종인 전세권과는 다르나,현실적으로 전세권 등기는 임대인으로부터 허락받기 어려워 주택임대차보호법에서 확정일자를 받은 임대차 계약도 전세권 등기와 마찬가지로 우선변제권을 부여하게 된것이다.

 

 ★확정일자 제도의 의의

본래 전세는 채권으로서 항상 전세권,저당권 등 물권에 후 순위인 바 과거에 나쁜 주인들에게 악용되어 대부분이 서민인 전세입자가 피해를 보는 경우가 많았습니다.

그래서 정부차원에서 서민들의 주거안정을 위해 확정일자 제도를 만들어 전세 계약서에 확정일자를 받고 주민등록을 이전하면 물권인 전세권과 대등한 효력(보증금 보호는전세권보다 더 유리함)을 갖게 되었습니다.

 

★확정일자를 받는 방법

1.임대차 계약서를 지참하고 법원,등기소에서 날인받는 방법
2.임대차 계약서를 지참하고 동사무소에서 전입신고시 날인받는 방법
3.확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하며 계약서 분실로 인해 확정일자를 받은 사실을 입증하기 어려운 경우는 우선변제권을 행사할 수 없게 될 수도 있으므로확정일자를 받은 계약서는 잘 보관하도록 한다.

   ■절차
   관할 읍,면,동사무소 방문→전입신고 신청서 접수→전입신고 완료→주민등록등본 1부 발급→확정일자 요청→확정일자 확인도장→완료

   ■준비서류
   임대차 (전/월세)계약서 원본
   -동사무소에서 확정일자를 받을 경우에는 먼저 전입신고가 이루어져 있어야 가능하며 정확히 전입신고가 되었는지 전입완료후 주민등록등본 1부를 발급받아 주소를
    확인해야 합니다.
   -확정일자 받은 원본 임대차(전/월세)계약서를 분실하지 않도록 잘 보관하여야 합니다.만약 계약서를 분실한다면 최초의 확정일자 받은 사실을 증명하기 어려움으로 우선변제권을 행사할 수 없을 수 있습니다.

 

★확정일자의 효력

입주와 전입신고 우 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 본인의 확정일자보다 후순위 권리자및 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 주어진다.(주택임대차보호법제3조의2)

 

참고로 전입신고전 해당주택이 압류,저당권 등 기타권리가 등재되어 있다가 경매나 가등기로 인한 소유권이 병경된 경우에는 임차권은 소멸되며 신소유자에게대항할 수 없게 되므로 경매나 공매의 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선변제를 받기 위해서는 필히 확정일자를 받아두는것이 좋다.

 

 

1. 임대차 계약시 유의사항

   -등기부등본과 근저당설정여부 및 실제 주인인지 확인합니다. 등기부등본상에는 남편명의일때  부인과 전세 계약시에도

     될수 있으면 잔금치를때에는 반드시 남편대동하게큼 하여 잔금을 남편에게 지급합니다.

    (남편이 해외출장중이면 남편명의의 통장으로 전세금을 입금하도록합니다.  이때 부인이 뭐라고 하면 정중하게

     원칙적으로 등기부등본상의 명의인과 계약하여야 한다고 이해를 부탁한다고 말하며 됩니다)

   -부동산 중개업소도 이부분이 골치아픈 부분입니다. 남편명의의 집을 부인이 와서 매매하겠다고 하면 부인이

     기분상하지 않는범위내에서 남편이 허락했는지 확인해야므로 ----(부인명의집이라면 반대로 생각)

 

2. 임대차 계약후 확정일자 받는방법

   -전세계약서가 작성하고 잔금을 지불하고 이사를하면 반드시 전세계약서상에 확정일자를 받도록합니다

   -일단 동사무소에 가셔서 전입신고를 하시고 전세계약서을 가지고 등기소에 방문하여 확정일자를 받으면

     됩니다. 이때 다시한번 등기부등본 발급받아 근저당설정여부 재확인하시기 바랍니다.

  

3. 주택임차권의 대항력 확보방법(대항력은 쉽게 남하고 싸워서 이길수 있는 힘이라고 생각하십시요)

   -전입신고 + 주거 +확정일자(전세계약서상에 확정일자) 3가지 요건이 모두 충족이 되어야 주택 임차권의

    대항력이 확보됩니다.(쉽게 전세보증금을 안전하게 회수받을수있다는 말입니다, 살고 있는집이 경매에 넘어가도)

   -전입신고는 4월1일 이사는 4월2일 확정일자는 4월3일이라면 4월3일부터 대항력이 확보됩니다. 만일 확정일자를

     5월4일에 받아다면 대항력확보는 5월4일이 됩니다. 전입신고만 5월10일 하였다면 5월11일부터 대항력확보

     (쉽게 3가지가 모두 충족되어야만이 대항력이 확보됩니다. 한가지라고 부족하면 대항력이 확보되지않음)

   -만일 4월3일에 전입신고 + 주거 + 확정일자을 받으면 4월4일부터 대항력이 확보됩니다(전입신고후 1일후부터 발생)

  -등기부등본상에 근저당이 먼저 설정되었다면 주택임차권대항력도 후순위가 됩니다.물론 그이후에 근저당이 추가로

    설정되었다면 그것보다는 선순위입니다.

 

4. 주택임차권의 대항력 유지방법

  -전입신고 +주거 +확정일자을 하여 주택임차권의 대항력이 확보되면 3가지 모두가 계속적으로 충족되어야 유지가

    됩니다. 만일 한가지라도 위반하면 자동으로 상실됩니다

  -주민등록만 다른것으로 이동하는경우 그즉시 상실 원래대로 돌아오면 다시 회복되는데 만일 그기간에 근저당이

    설정되었다면 후순위로 됨(단 가족은 그대로 두고 남편만 주민등록을 다른데로 옮겨다면 대항력는 유지됩니다)

  -이사를 하였다면 자동상실 확정일자 받은 전세계약서를 분실하였다면 자동상실 (단 확정일자 받은 전세계약서 복사본이

    있다면 대항력은 유지됩니다. 확정일자 받은 전세계약서 복사를 하여 다른데에서 보관요망. 화재발생대비)

  

5. 실제사례 

   -집주인이 은행에서 대출을 받기위해 임차인보고 주민등록만 잠시 다른데로 이전요청하고 그사이에 은행에서

    대출을 받고 근저당이 설정된 사례. 주민등록이 다시 이전해 와도 후순위가 됩니다.

   -사정이 생겨 주민등록(가족전부)만 지방으로 이전하였는데 그사이에 집이 경매가 진행되어 전세보증금이

     선순위자에 밀려 한푼도 회수못함

   -집주인이 전세기간만료후에도 전세보증금을 돌려주지 않자 다른데로 이사를 가는데 그때 경매가 진행되어

     한푼도 회수못함 (이사는 하는바람에 주거가 성립되지않아서)

   -만일 이때 이사을 가야되는 사항발생시는 등기부등본상에 임차권등기을 설정하고 이사을 가야함

   -집에 화재가 발생되어 확정일자 받은 전세계약서가 불에 타버린경우에 이때도 만일 경매가 진행되었다면

     전세보증금 회수불가  

출처 : 확정일자 받는 방법

글쓴이 : 오뚜기 원글보기

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