누구나 지을 수 있는집, 스틸하우스
스틸하우스의 공사비 및 절대공기
■ 평당공사비란?
전원주택을 계획하게 될 경우 어떤 순서에 의하여 진행을 해야 할까? 스틸하우스와 관련하여 간단히 순서를 정해 본 다음 글을 시작 하고자 하며 또한 이번 연재의 내용상 스틸하우스에 국한 되기 보다는 전원주택 전체에 해당하는 일반적인 내용들로 진행이 되어야 하지 않을까 생각을 한다.
① 대지구입 및 예산편성 ② 건축설계/공법선정/예산수정 ③ 시공자선정/예산확정 ④ 시공⑤ 입주 ⑥ 유지관리 정도의 순서로 진행이 되는데
이번에는 제1단계의 예산편성에 도움이 될 수 있는 평당 공사비의 개념정립과 스틸하우스로 지을때의 건축공사비 사례 및 절대공기에 대하여 글을 올리고자 한다.
맨처음 건축주가 전원주택을 생각하기 시작하면서 마음속에서 이는 장미빛 행복과 함께 그 행복을 뒷받침하기 위하여 목조주택으로 지을까? 스틸하우스로 지을까? 아니면 황토?
십중팔구는 이렇게 시작을 하게 되고 그런 다음 과연 몇평으로 지을까? 하면서 전원주택 전시회나 잡지들을 통하여 조금씩 내공을 쌓아가게 된다.
어느 정도 내공이 쌓여가기 시작하면서 건축주는 본격적인 내공쌓기 1단계에 돌입을 하게 되고 그 첫 번째 수련과정이 평당공사비 알아내기가 아닐까? 일반적으로 알려진 수련방법은 3가지 정도로 볼 수가 있다.
<첫번째>는 주변의 아는 건축업자나 시공회사와 전화 또는 방문상담 등을 통하는 방법인데 이때 주의할 점은 저를 포함한 모두가 수주를 목적으로 건축주가 듣기 좋도록 이야기 할 수 밖에 없으므로 필요한 부분만 접수 하는 능력이 필요하다.
<두번째>는 좀더 객관적일 것 같은 방법으로 수련하는 과정인데 컴퓨터 장비 하나만 있으면 태평양 보다도 넓고 강호의 주지육림(?)보다도 깊고 깊은 인터넷의 바다에 풍덩 빠지는 방법이 있는데 연세가 조금 드신 분들이나 인터넷을 잘 이용 하시기 어려운 분들에겐 조금 벅찰 때가 많이 있다. 또한 이때는 상호 대화가 그리 쉽지 않기에 상대방이 제시하는 자료를 일방적으로 수용하거나 비평을 할 수 있는 내공이 절대적으로 필요하다.
- 인터넷을 이용하는 방법으로는
①홈페이지 방문 ②다음카페나 네이버카페 ③지식검색 등이 있으며
②항③항의 경우에는 회원가입을 해야 하는 번거로움이 있으나
①항보다는 약간은 덜 일방적인
자료들이 있는 반면 검증되지 않은 네티즌 들의 자료도 많을 수 있다.
<세번째>는 <두번째>의 방법이나 별차이가 없지만 전원주택잡지를 이용하는 방법이
있는데
적어도 6개월이상 정기 구독을 하면서 그곳에 실린 집들의 사진과 제공되는 공사비를 분석해 보는 방법이 있는데, <첫번째>나 <두번째>의 수련 방법 보다는 훨씬 더 구체적이고 좋은 자료를 구할 수 있다. 다만 이때도 가끔은 자료 제공자들이 실제 투입된 비용 중에서 심야전기 공사비, 정화조, 씽크대 등 별도의 옵션부분을 포함하지 않고 평당 공사비를 줄여서 기사자료를 제공하기도 하는데 이는 좀더 고객에게 가까이 가기 위하여 하는 행위들이다.
또한 이런 부분들을 캐치해 낼 수 있는 내공이 있는 분들 정도가 되어야 그래도 공사를 착수할 수련을 어느 정도 마쳤다고 할 수 있을 것이다.
<마지막>으로 가장 좋은 수련방법이 있는데 이미 이 수련 방법을 알 정도의 내공을 습득하신 분들이라면 쉽게 이해가 가겠지만 그렇지 못한 분들은 수련도중에 오히려 내상을 입거나 할 우려마저 있다.
예를 들어서 차를 한대 구매를 한다고 생각해 보자.
어떤 분이 자기의 예산상 2000cc급 승용차를 구매할 능력이 되어 자동차 할부 얼마를 끼고 계획을 세우고 있는데 아주 친한 고교동창생 딜러(건축의 경우 시공업자)가 나타나서 “야! 아무개야! 이번에 새로 출시하는 3400cc급의 KM-7이 정말 소음도 적고 승차감도 좋으니 그~까~이꺼 대충 36개월 무이자 할부 끼고 도전해봐” 라고 제안을 할 경우 구매자는 뭐라고 말할까? 야! 그거 너나 사! 나는 2000CC급이면 만족해! 라고 대답을 할 것이다.
그런데 여기서 집과 차를 비교해 보자.
분명 우리는 차를 구매할 때보다 집을 짓기로 마음 먹을 때가 더 행복감에 젖고 설레임은 말할 것도 없고 땅값을 빼고서라도 그 비용도 대체로 찻값보다 월등히 많은 최소한 억! 억! 소리가 목에 감기는 단위가 될 수 밖에 없다.
그러나 우리나라에 출시되는 2000CC급 승용차라 해야 과연 몇 종류 일까? 이에 반해 우리나라에 있는 단독주택들은 족히 몇 백만 채는 되리라 보는데 그중에 과연 평당 공사비나 마감자재, 설계도면 등이 완벽히 똑같은 집이 몇 채나 될까?
행여 같은 도면 같은 자재의 집을 발견했다 하더라도 시공업자, 건축주, 대지조건, 대금결재조건, 날씨 등이 똑같은 조건은 한건도 없을 것이다.
그렇다면 결국 무엇이란 말인가?
굳이 정답에 가까운 답을 내린다면 이렇다“정해진 평당공사비는 없다!” 그리고 그 평당 공사비는 건축주가 정하는 것이지 결코 시공업자나 설계자가 정하는 것은 아니다.
그러면 내공이 약한 건축주는 집을 짓지 말라는 것인가? 라고 반문을 할 수 있을 것이다.
사실 어찌 보면 건축을 할 때에 있어서 인적구성 인자 3요소(건축주, 설계자, 시공자)는 나라에 비교하면 (왕, 신하, 백성)의 인적구성요소에 비교해 볼 수가 있다.
징키츠칸이나 로마의 케이사르 등과 같이 왕이 말 잘 타고 칼 잘 써서 통일하고 다스린 나라도 있지만 대체로 왕은 신하를 잘 선택하고 그들을 적재적소에 배치하고 일을 할 수 있는 여건을 마련해 주는 혜안과 지혜가 더 중요하다.
마찬가지로 건축주 또한 평당 공사비 산정능력을 키우기 보다는 건축주를 보필한 훌륭한 설계자나 시공업자를 선택하는 것이 어쩌면 더 중요할 것이다.
그렇다면 건축 평당 공사비를 어떻게 산정하는 것이 가장 바람직한 것일까?
이것을 논하기 전에 우리나라의 건축비 산정과 건축 내지는 주거 환경을 먼저 검토해 볼 필요가 있는데,
우선 전원주택과 관련이 깊은 그래도 주택이라는 것을 보면 아파트 문화와 생활 습관에 젖어 있고 또 그 생활 속에서 우리의 사고방식도 훈련이 되어 왔다.
물론 여기에는 도곡동의 타워팰리스와 같은 몇몇 아파트를 제외하면 전국어디를 가더라도
아파트의 형식은 직사각형에 외부마감은 콘크리트에 페인트칠한 마감이 전부이고 기껏 폼낸다고 해야 내부 인테리어 정도이다 보니 쉽게 평당 공사비를 산정할 수 있다.
그 다음으로 도시에 있는 다가구 주택들을 보면 대지평수 70평~150평 내외가 가장 많고 여기에 수익성을 전제로 하다 보니 건폐율 최대 용적율 최대로 하고 그 지역의 분양가 내지는 임대료를 계산하여 역으로 이윤을 계산한 다음 나머지를 가지고 공사비를 결정하게 된다.
그러나 전원주택의 평당공사비 산정은 이렇게 할 수가 없고 또 그렇게 해서는 문제가 많다.
그 이유로 첫째 아파트나 다가구의 경우 사업시행자가 건축을 하여 이윤을 남기고 분양을 하거나 임대를 하는 상업적 용도로 지어지지만 단독주택은 개인의 생활양식이나 가족구성 및 예산 동원능력 등을 종합적으로 고려하여 건축비를 산정하되 플러스알파로 건축주 가족의 행복과 건강 그리고 취미 등을 고양시켜 주어야 하고 또 이런 부분에 적지 않은 예산을 편성 하여야만 하기 때문이다.
그러나 가끔은 건축을 하다보면 건축주는 이 플러스알파에 훨씬 더 많은 비중을 두고 요구를 하시는 경우가 발생되기도 한다.
따라서 평당공사비를 산정하기 위하여는 기획설계 단계에서 건축주가 나의 요구사항은 이러 이러하고 또 나의 예산은 어느 정도 이니 그 예산안에서 집을 지을 것인지 아니면 그 예산으로는 건축주의 플러스알파를 충족할 수 없음을 인지하고 어느 한쪽의 희망건축조건을 줄이거나 포기하는 형식으로 건축예산을 조절해야 할 것이다.
그러기 위하여 건축주는 우선적으로 자신의 행복실현 파트너인 설계자나 시공자 선택에 신중을 기하여야 할 것이다.
사실 건축주가 아무리 내공을 많이 쌓아서 평당 건축비를 정해 놓고 시작을 하더라도 그것은 어디까지나 혼자만의 생각일 뿐일 수 밖에 없다 이것을 구체화 시키기 위하여 설계라는 것을 하게 되고 그 설계도면에 의하여 정밀한 견적을 하여야만 한다.
그러나 설계도 작성시 건축사는 반드시 건축주의 예산을 반영하여 설계를 해야 한다는 것이 바람직 하므로 결국은 “예산을 확정해야 제대로 설계를 하지?, 무슨 소리야 도면이 있어야 제대로 견적을 하여 예산을 확정하지?” 이런 모순된 현실에 직면하게 된다.
즉, 여기서 잘 생각을 해보면 쉽게 답을 구할 수 있다. 그 이유는 어느것이 먼저 정해지기 어렵고 먼저 정해 지더라도 다시 수정의 절차를 거쳐야 하므로 이 두가지를 동시에 해결해 나가야 한다. 예를 들어 나는 집을 평당 350만원대에 60평 정도를 짓기로 하고 출발을 부담없이 한다음 설계를 진행하면서 건축주의 요구조건이나 시장조건, 대지조건 등을 검토하면서 결과를 보니 아 이집은 약 370만원 정도면 좋겠다는 결론이 나오게 되고 이때 시공회사를 통하여 견적을 하더라도 그 공사비는 대략 360~380만원 정도로 견적이 되어야 할 것이다.
그렇다면 초기에 건축주가 생각해야할 건축예산 잡기는 어떻게 할 것인가?
쉬운 방법으로 생각하면 이렇다.
요즘 주변에서 지어지는 집들의 평균 공사비구성을 비교를 해 보면 좋은데,
이를테면 경기, 수도권의 전원주택지의 집들은 대략 평당 330만원~400만원대의 집들이 가장 많이 지어지고 있는데 이를 자동차에 비교하면 대략 2000CC 급 이상의 승용차로 생각 하면 좋을 듯 하다.
이 기준에서 본다면 아 나는 3000CC 이상의 승용차를 타고 싶으신 분은 평당 적어도 380만원대 이상에서 출발 하면 좋겠고 아니면 나는 그저 소박한 1500CC 급의 승용차면 족하다고 생각 하면 평당 공사비를 350만원대 이하 300만원 정도로 보면 좋겠다.
그리고 같은 1800CC 등급인데 330만원/평~400만원/평으로 공사비의 차이가 생기는 것은 자동차의 옵션이 다르듯이 주택에서는 설계도의 차이나 마감자재의 사양의 차이에 의해서 많은 차이가 생기고 또 그만큼 만족도도 달라 지는 것이다.
그렇지만 외형상으로는 거의 비슷한 수준으로 보일 수 밖에 없으므로 “어! 어떤 업자는 평당 얼마에 스틸하우스를 지어주는데 당신네는 왜 더 비싼가?” 하는 잘못된 판단의 요인이 되기도 하지만 정작 건축주 당사자의 만족도는 완전히 다를 것이다.
그리고 건축주가 가장 경계해야할 평당공사비 관련 광고나 기사 인터넷자료 중에서 몇가지는 어떤 자료를 보니 스틸하우스는 평당 공사비가 얼마이고, 목조주택은 그보다 약간 많은 얼마이고, 또 조적조는 평당 얼마이라는 식의 자료나 광고이다.
물론 나름대로 이유들이 있어서 그런 자료를 제공 하겠지만 쉽게 이야기 하여 절대적으로 내공이 부족한 분들의 자료라고 생각을 할 수 있는 건축주의 내공이 필요 하다.
평당 공사비를 좌우하는 첫 번째 요인은 건축주의 예산동원 능력과 요구조건 이겠지만, 그 다음이 바로 설계도면과 마감자재의 순이고 나머지 요인 중에 비로소 스틸하우스조니 목조니 하는 요인들이 되는데 실제적으로 공법의 차이는 공사비를 좌지 우지 하지 못한다고 생각을 하면 가장 좋을 것이다.
■ 스틸하우스 평당공사비 추이
스틸하우스 도입초기의 스틸하우스는 대체로 목조주택보다 평당공사비가 저렴했는데 그 이유는 소비자들의 인지도가 낮고 시공업체들의 실적도 적고 해서 수주단가 자체가 낮았기 때문이며 요즘은 오히려 몇몇 이름 있는 스틸하우스 시공회사들의 수주단가는 평균적이 목조주택회사들보다 높은 경우가 많아 지고 있다. 그 이유는 스틸하우스가 비싸니 싸니 하는 논의 자체가 그 의미성을 잃어 가고 시공회사의 능력이나 설계도 및 고객들의 시공사의 인지도 등에 기인한다고 보면 좋을 것이다.
2000년 이전의 스틸하우스는 계약금액이 대체로 평당 250만원~300만원 대가 주를 이루었으며 스틸하우스의 시장이 넓혀지고 고객인지도가 높아져 가면서 평당 500만원대 700만원대의 스틸하우스도 심심치 않게 등장을 하고 있으며 요즘 평균적인 계약(수주)단가는 대체로 300~450만원대의 스틸하우스가 많이 지어 지고 있다.
■ 스틸하우스 평당공사비 산정 예시
여기서 스틸하우스를 구성하는 공사비를 간단하게 분석을 해보고자 하는데 물론 제시되는 자료에 대하여도 절대적인 것이 아니므로 참조정도로 하길 바란다.
공사비 분석 조건 : 30평형대 규모의 1층 스틸하우스로 지반조건은 양호함
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구 분 |
공 사 비 |
비 고 | ||||||||
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1. 기초공사 |
26만원/평 |
780만원 |
40cm 매트기초 | |||||||
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2. 스틸스터드공사 |
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- 스틸자재비 |
27만원/평 |
800만원 |
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- 스틸스터드시공비 |
23만원/평 |
690만원 |
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3. 수장공사 |
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- 석고보드 자재비 |
42천원/평 |
130만원 |
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- OSB 자재비 |
78천원/평 |
230만원 |
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- 단열재 자재비 |
75천원/평 |
220만원 |
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- 타이벡 자재비 |
3롤 |
35만원 |
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- 시공비 |
13만원/평 |
400만원 |
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4. 창 호 공 사 |
20만원/평 |
600만원 |
U-PVC시스템창호 | |||||||
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5. 건축마감공사 |
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- 데크 |
42만원/평 |
210만원 |
5평내외 기준 | |||||||
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- 방문/문틀/현관문 |
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450만원 |
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- 내부 목공사 |
|
200만원 |
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- 가구공사 출처 : 누구나 지을 수 있는 집, 스틸하우스 2005/3 <공사비와 공기> 글쓴이 : Chois 원글보기 메모 :
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