건축허가 및 건축신고 등
1. 건축허가
⑴ 건축허가의 법적성질
① 상대적 금지의 해제(설권행위가 아님) ② 적법요건(효력발생요건이 아님)
③ 명령적행정행위(형성적행정행위가 아님) ④ 수익적 행정행위(부담적행정행위가 아님)
⑤ 기속(재량)행위(자유재량행위가 아님) ⑥ 요식행위·쌍방적 행정행위
⑦ 대물적 행정행위(대인적 행정행위가 아니므로 건축허가의 이전이 가능함)
⑵ 건축사의 설계대상
① 허가대상건축물
② 연면적의 합계가 100㎡를 초과하는 단독주택
③ 사용승인을 얻은 후 20년이 경과되어 리모델링을 하는 건축물
⑶ 허가권자
① 원칙적인 허가권자 : 시장·군수·구청장
② 예외적인 허가권자 : 특별시장·광역시장
㉠ 21층 이상의 건축물 / ㉡ 연면적의 합계가 10만㎡ 이상인 건축물(공장을 제외)의 건축
⑸ 도지사의 사전승인
① 21층 이상의 건축물
② 연면적의 합계가 10만㎡ 이상인 건축물(공장을 제외)의 건축
③자연환경 또는 수질보호 : 3층 이상 또는 연면적합계 1천㎡ 이상의 다음의 건축물
∙ 업무시설(일반업무시설에 한한다) ∙ 제2종근린생활시설(일반음식점에 한한다)
∙ 공동주택 ∙ 숙박시설 ∙ 위락시설
④ 주거환경 또는 교육환경 : 위락시설 및 숙박시설
⑹ 건축허가의 기속취소
허가권자는 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 한다. 다만, 허가권자는 정당한 이유가 있다고 인정하는 경우에는 1년의 범위 안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.
⑺ 건축허가의 제한
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제한권자 |
제 한 사 유 |
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건교부장관 |
① 국토관리상 특히 필요하다고 인정되는 경우
② 주무부장관이요청 시 |
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시․도지사 |
지역계획 또는 도시계획상 특히 필요하다고 인정하는 경우 |
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제한기간 |
2년 이내로 하되, 제한기간의 연장은 1회에 한하여 1년 이내로 할 것 |
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해제명령 |
건설교통부장관은 시․도지사의 제한 내용이 과도하다고 인정하는 경우 그 해제를 명할 수 있다. |
2. 건축신고(신고로써 허가에 갈음되는 사항)
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① 바닥면적의 합계가 85㎡ 이내의 증축·개축 또는 재축
② 관리지역,농림지역,자연환경보전지역에서 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축
단, 2종지구단위계획구역으로 지정된 경우는 제외
③ 대수선 (연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 경우에 한함)
④ 기타 소규모 건축물로서 다음의 용도 및 규모의 건축물
㉠ 연면적의 합계가 100㎡(단독주택의 경우에는 330㎡) 이하인 건축물
㉡ 건축물의 높이를 3 이하의 범위 안에서 증축하는 건축물
㉢공업지역․제2종지구단위계획구역(산업형)․산업단지 안 : 2층 이하 + 연면적의 합계가 500㎡ 이하인 공장
㉣ 읍·면지역에서 농·어업을 영위하기 위하여 필요한 다음의 건축물의 건축
- 연면적이 200㎡ 이하인 창고 / - 연면적이 400㎡ 이하인 축사․작물재배사 |
3. 가설건축물
① 허가대상 가설건축물
도시계획시설 또는 도시계획시설예정지에 있어서 다음 기준의 범위 안에서 가설건축물의 건축을 허가할 수 있다.
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㉠ 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조가 아닐 것
㉡존치기간은 3년 이내일 것. 다만, 도시계획사업이 시행될 때까지 그 기간을 연장할 수 있다.
㉢ 3층 이하일 것
㉣ 전기·수도·가스 등 새로운 간선공급설비의 설치를 요하지 아니할 것
㉤공동주택·판매 및 영업시설 등으로서 분양을 목적으로 건축하는 건축물이 아닐 것
㉥ 도시계획시설부지에서의 개발행위의 규정에 적합할 것 |
② 신고대상 가설건축물
㉠ 축조신고
허가대상 가설건축물 외에 재해복구·흥행·전람회·공사용 가설건축물 등을 축조하고자 하는 자는 존치기간(2년 이내)을 정하여 시장·군수·구청장에게 신고하고 착공하여야 한다.
㉡ 연장신고
신고한 가설건축물의 존치기간을 연장하고자 하는 자는 존치기간만료 7일전에 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.
4. 공용건축물에 대한 특례
⑴ 건축협의로써 건축허가․건축신고 의제
국가 또는 지방자치단체는 건축물을 건축 또는 대수선하고자 하는 경우에는 허가권자와 협의하므로 건축허가를 받았거나 신고한 것으로 본다.
⑵ 사용승인의 생략
협의한 건축물에 대하여는 사용승인의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 건축물의 공사가 완료된 경우에는 지체없이 허가권자에게 이를 통보하여야 한다.
5．건축물의 사용승인
⑴ 사용승인 신청대상 : 건축허가대상건축물․건축신고대상건축물․건축허가대상 가설건축물
⑵ 사용승인서 교부
접수한 날로부터 7일 이내에 당해 건축물의 사용승인을 위한 검사를 하여 검사에 합격한 건축물에 대하여 사용승인서를 교부하여야 한다.
⑶ 건축물의 사용
건축주는 사용승인을 얻은 후가 아니면 그 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다. 다만, 허가권자가 접수한 날로부터 7일 이내에 사용승인서를 교부하지 아니하거나 기간을 정하여 임시로 사용의 승인을 한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑷ 임시사용승인
임시사용승인의 기간은 2년 이내로 한다. 다만, 허가권자는 대형건축물 또는 암반공사 등으로 인하여 공사기간이 장기간인 건축물에 대하여는 그 기간을 연장할 수 있다.
